מדריך קניית דירה – טיפים ועצות כיצד לפעול!!!
קניית דירה חדשה, הינה ללא ספק אחת הפעולות המשמעותיות ביותר של האדם.
רכישת דירה מהווה בדרך כלל את הרכישה היקרה ביותר אשר האדם עורך בחייו.
למרות המשמעות הגדולה, עדיין קיימים אנשים, המנסים לחסוך, בעלויות של שכר טרחת עורך דין, ומבצעים קניית דירה ללא כל ייעוץ משפטי.
אנשים אלו אשר חושבים שהם חוסכים כסף עלולים להיקלע למצב בו דירת חלומותיהם אשר עבורה שילמו את כל כספם, ולעיתים אף לקחו הלוואות ומשכנתאות היא בעצם לא שלהם.
וזאת מכיוון שהנכס – מעוקל, משועבד, נבנה ללא היתר, קיים צו הריסה על הבית "שרכשתם", המבנה מאופיין בחריגות בניה והחמור מכל…
הבית נמכר לכם על ידי אדם שהבית כלל לא שייך לו או שהבית לא בבעלותו.
בעקבות המצב והסכנות האורבות בדרך, עצתנו הראשונה היא לבצע את חוזה קניית דירה אך ורק באמצעות עורך דין.
יש להקפיד כי עורך הדין, הנו מקצועי ובעל ניסיון בתחום המקרקעין.
(זכרו כי שירות זול לבסוף עולה יקר מאוד- ולכם מגיע הכי טוב).
מלבד זאת, רצוי כי עורך הדין, ידע לפני חתימת החוזה מהוא מצבכם הכספי, מהו משטר התשלומים בו תוכלו לעמוד והמטרה העומדת מאחורי רכישת הדירה- האם הנכס ישמש למגורים , להשקעה וכיוב'.
זיכרון דברים:
שימו לב – זיכרון דברים הנו חוזה לכל דבר ועניין.
הוא חייב לכלול את שמותיהם ומספרי תעודות הזהות ( דרכון ) של הצדדים.
את פרטי העסקה במלואם, והתנאים לקיום העסקה פרטי הדירה,הנכס – כתובת, גוש חלקה, סכום התמורה, מועדי תשלום, מועד מסירה וחתימות הצדדים.
הואיל וזיכרון דברים לביצוע קניית דירה מהווה חוזה, אזי כל הפרה שלו מטילה סנקציה משפטית על הצד, שהפר את העסקה.
קונה או מוכר דירה, אשר אינו ממלא אחר סעיפי זיכרון הדברים, ולפתע מחליט כי איננו מעוניין לבצע את העסקה, עשוי לקבל בגין הפרת החוזה "צו עשה" מבית המשפט, אשר יחייב אותו בקיום העסקה עפ"י זיכרון הדברים או לחילופין בקנס כספי.
לעומת זאת, אם הינך מוכר או מבצע קניית דירה המעוניין להבטיח לעצמו שקט בעת קניית דירה או מכירתה, או סוכם על מחיר "מציאה", אשר אתה מעוניין שהצד השני לא יתחרט מוטב כי בשלבי העסקה המוקדמים של קניית דירה או מכירתה, תחתום על חוזה זיכרון דברים, שכן בלעדיו, לא תוקנה לך הזכות הוודאית לפיצוי כספי במידה וההסכם יופר.
חשוב לציין כי מועד חתימת זיכרון דברים מהווה מבחינת רשויות המס המועד בו נחתם הסכם קניית דירה, ולפיכך גם המועדים להצהרה לרשויות המס ואף לביצוע התשלום.
לפיכך, אם גיבשתם הסכמה שבעל פה עם בעל הדירה או חתמתם על חוזה זיכרון דברים לביצוע עסקת קניית דירה יש לפנות לעורך דין מקצועי שידע כיצד להגן עליכם מפני הפרת חוזה וידאג להעביר את הדירה על שמכם.
יודגש כי יש לחשוב פעמיים לפני חתימה על זיכרון דברים
על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ולכן מומלץ מאוד שלא לחתום על כל סוג של מזכר או זיכרון דברים בכתב, מאחר שדינו של זיכרון דברים הוא כדין חוזה לכל דבר ועניין.
החתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח על תנאי החוזה, ולעיתים אף פוגעת בזכויות מהותיות נוספות שמגיעות לכם, לרבות פגמים שונים שעשויים להיות נסתרים מעיניכם, כגון שעבודים ועיקולים שונים הרובצים על הדירה וכדומה שעלולים למנוע ולגרום עיכובים מצד הרשויות בהעברת הזכויות על שמכם. בנוסף יום חתימת זיכרון הדברים הוא היום הקובע לעניין מס הרכישה גם אם נחתם חוזה מאוחר יותר – המשמעות היא חובת הדיווח לרשויות המס מתקצרת ובתוך כך גם הריבית הנובעת מאיחור תשלום מס הרכישה (יום הרכישה נחשב היום שבו נחתם הסכם / חוזה/זיכרון דברים או היום שבו ניתן
תשלום כלשהו בגין הנכס – הראשון מביניהם )
חשוב שתדעו שביטולו של זיכרון דברים, על ידכם עלול לעורר קשיים רבים, כגון:
החובה לשלם פיצויי הפרה מצדכם לבעלי הנכס ולצדדים חיצוניים להסכם שהסתמכו על
ההסכמות שהובנו מתוך זיכרון הדברים, ולכן המלצתי החד משמעית ושלא משתמעת
לשני פנים ולכן לא לחתום על זיכרון דברים ו/או לא לחתום על מזכר הבנות ו/או לא לחתום על כל פיסת נייר שתהיה בנמצא.
ראיתם דירה שמוצאת חן בעינכם פנו מיד לעורך דין !!!
בדיקת הנכס:
נוסח סטנדרטי הקיים בחוזי מכר של קניית דירה הן מקבלן והן מאדם פרטי, הינו כי הקונה מצהיר כי בדק את מצבה של הדירה ואין לו כל טענות לעניין סוגה כולל האפיון החל עליה במשרדי מהנדס העיר.
תנאים אלה מחייבים את קונה דירה לנקוט במשנה זהירות.
מומלץ כי תמלאו ביסודיות אחר הסעיפים הבאים בעת קניית דירה:
1. הוציאו נסח טאבו ובדקו מי הבעלים הרשום.
2. בדקו בלשכת מהנדס העיר כי אין על הדירה צו הריסה ו/או צו משפטי כלשהו.
3. בדקו בלשכת מהנדס העיר כי הדירה נבנתה על פי היתר, ללא חריגה ממנו ועל פי תב"ע (תוכנית בניין ערים).
4. בדקו ברשם המשכנתאות כי אין כל משכון על הנכס ו/או האדם המוכר את הדירה.
5. בדקו בוועדה המקומית מהי התב"ע החלה באזור. מהם זכויות הבנייה הקיימות (חשוב בעיקר לבתים צמודי קרקע).
6. בדקו כי אין על הדירה ו/או על חלק מהמגרש הפקעה (חשוב בדרך כלל רק על בתים צמודי קרקע).
7. בדקו כי למעט משכנתא לטובת בעל הנכס, לא רשומות זכויות של צדדי ג' אחרים על הדירה.
8. במידה ובכוונתכם לבצע קניית דירה בשכונה חדשה, בדקו היכן עומדים לבנות מוסדות ציבור (גני ילדים, בתי ספר,בתי כנסת, חנויות פארקים ועוד).
תנאים אלו יש בהם להוריד או להעלות את ערך הדירה שבכוונתם לקנות.
9. מומלץ מאוד לבדוק האם בסביבת מגוריכם מוצבת אנטנה סלולארית.
10. כמו כן מומלץ מאוד לבדוק האם בסביבת מגוריכם קיימת או עומדת להבנות תחנת דלק.
עריכת חוזה קניית דירה:
במידה ולא חתמתם על חוזה זיכרון דברים לביצוע עסקת קניית דירה, עליכם להגיע עם מוכר הדירה למספר הסכמות ברורות:
א. מהו שווי העסקה.
ב. מהו מועד פינוי הדירה.
ג. מועדי תשלום ואופן ביצוע התשלומים.
ד. מה נשאר בדירה.
לאחר שהסכמתם עם מוכר הדירה את כל הפרטים לביצוע עסקת קניית דירה, דאגו להעביר את כלל הפרטים לידי עורך הדין מטעמכם על מנת שיערוך את חוזה קניית דירה.
עורכי הדין בדרך כלל יעבירו טיוטות ביניהם עד שיגיעו לידי הסכם סופי ומוסכם לביצוע קניית דירה.
במידה ואתם מבצעים קניית דירה אשר רשומה בטאבו, יש לדאוג כי המסמכים הבאים יצורפו להסכם קניית דירה:
1. יש לצרף אישור פטור ממס שבח. בעת החוזה בדקו האם המוכרים ביצוע עסקת מכר דירה בארבע שנים האחרונות והאם עומדת להם הזכות לפטור ממס שבח.
2. יש לצרף מטעם המוכרים אישור פטור מתשלום מס מכירה וממס רכוש.
3. במעמד חתימת חוזה קניית דירה יש לוודא כי שטרי המכר חתומים בידי הצדדים ועורך הדין אישר כי חתמו עליהם בפניו (בדף דו צדדי).
4. במעמד חתימת חוזה קניית דירה יש לחתום על ייפוי כוח להעברת הבעלות בה.
5. ייפוי כוח בלתי חוזר חתום ע"י המוכר לרישום העסקה.
6. יש לצרף אישור הפוטר מהיטל השבחה ואישור מטעם המועצה או העירייה עבור רשם המקרקעין.
7. במידה והייתה משכנתא על הנכס, יש לקבל אישור מטעם הבנק על כך כי היא סולקה.
8. יש לבדוק ברשם המשכונות כי לא קיים משכון על הדירה.
- יש לוודא כי כל התשלומים והחובות עבור חברת גז, חשמל, בזק, כבלים, מקורות ועד בית, (חברת ניהול) וכו' שולמו עד ליום מסירת הדירה וישנם אישורים על תשלום מלוא החובות עד ליום מסירת החזקה.
בעת קניית דירה הרשומה במינהל מקרקעי ישראל, יש לוודא כי המסמכים הבאים צורפו להסכם:
1. בקשה חתומה על העברת זכות שכירות מצד מוכר הנכס.
2. אישור של מנהל מקרקעי ישראל.
3. אישור של רשם המשכונות.
חשוב מאוד!
במקרים רבים בעת חתימת חוזה קניית דירה, מוכר הדירה לא מחזיק בכל המסמכים הדרושים לצורך העברת הבעלות. יש לוודא כי במקרים אלו, יצוין ברורות בחוזה קניית דירה, כי התשלום האחרון יופקד בנאמנות בידי עורך הדין, אשר יבצע את העברת הכספים לידי המוכר, רק ולאחר שנמסרו לידי עורך הדין של הקונים את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הבעלות.
יש לוודא כי הסכום הנקוב לתשלום האחרון בחוזה קנית דירה הינו סכום משמעותי.
כך למעשה, ביטחונו של רוכש הדירה אינו מופקר, ובמידה ומוכר הדירה לא ישלם את חלקו, הקונה יוכל להבטיח כי הדירה, אכן תהיה בבעלותו החפה מכל תשלום חובה. צעד, העשוי לחסוך בעיות רבות במהלך רכישת דירה.
מיסים על רכישת ומכירת דירה
נטל המס בעסקאות מקרקעין עשוי להגיע עד למחצית מערכו של הנכס ולעיתים אף יותר ולכן ברורה חשיבותה של תוכנית מס נכונה, לכל דירה, ולכל אדם.
החיסכון עשוי להתבטא בסכומים נכבדים. החיסכון עשוי להיות באחד או יותר מהמיסים או תשלומי החובה הרבים החלים על כל עסקה.
תכנון מס חייב להיעשות על ידי עורך הדין אשר עושה את עסקת המכר.
על עסקה במקרקעין חלים מיסים שונים כגון: מס שבח, מס מכירה ומס רכישה. כמו כן עלולים לחול היטלים שונים כגון היטל השבחה, דמי הסכמה, דמי היוון וכד‘.
מס רכישה – מס רכישה מוטל על כל רכישת מקרקעין ומתבטא באחוז ממחיר הדירה, בהתאם למדרגות המתעדכנות מעת לעת. מדרגות המס מבדילות בין מי שרוכש דירה ואין בבעלותו דירה נוספת, ובין מי שרוכש דירה שנייה ויותר. במקרה שרכשתם דירה חדשה וטרם מכרתם את דירתכם הקודמת, יש לרשותכם שנה אחת לעשות זאת בלי לשלם את המס המוגדל.
היטל השבחה – מס המשולם לרשות המקומית או לעירייה, אם קיימת אפשרות להשביח ולהוסיף בנייה נוספת על הנכס.
דמי הסכמה – תשלום המשולם למנהל מקרקעי ישראל, במקרה שמדובר בנכס אשר הזכויות בו הן עפ"י חוזה חכירה לא מהוון עם המנהל.
מס מכירה ומס שבח – מיסים אלה חלים על המוכר, אך מרבית מוכרי דירת מגורים שזו דירתם היחידה, או שלא מכרו דירה אחרת ב- 4 שנים האחרונות, אינם נדרשים לשלמם.
מס מכירה – מחליף את "מס הרכוש" שהיה נהוג בעבר ושיעורו 0.8%-5.2% ממחיר הנכס
מס שבח חל על העלייה בערך הנכס בין קנייתו למכירתו, ועלול להגיע לסכום ניכר כאשר המוכר אינו זכאי לפטור. לפני מכירת דירה מומלץ להתייעץ עם עו"ד ולוודא שהינכם זכאים לפטור.
שכר טרחת עו"ד – לא מומלץ לבצע עסקה לרכישת דירת מגורים ללא ליווי של עורך דין המתמחה בכך.
נהוג ברכישת דירה יד שנייה שכל – צד פונה לעורך דינו ומשלם לו ישירות % 0.5%-1 +מע"מ מסכום המכירה עבור עריכת החוזה (עו"ד יכול להחליט על שכר טרחה נמוך אך מומלץ לבדוק היטב מדוע האם הנו מקצועי ובעל ניסיון בתחום המקרקעין). (הסכום המומלץ המינימאלי של לשכת עו"ד עומד על 1%).
הבהרה משפטית: המידע המשפטי המוגש במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם.
ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מ הכותב או האתר ו/או מפעיליו כל אחריות.
עורכי הדין במשרד אברהם ושות' ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות שינבעו משימוש במידע משפטי ו/או אחר שניתן באתר ו/או מאמר זה.